聊了1000个福州购房者，在为什么买房问题上，发现4条弯路

房道大叔

2020年很快就要过去了，这两天，很多人都开始讨论年终奖了吧。

年终奖是个“大杀器”，它不但能证明行业的冷暖兴衰，还能在每年的年尾解决一下年关综合征。

不过，有时候，它也很不厚道，会让年关综合征更强烈。
年终奖这玩意儿，根据每个人不同，有多有少。拿得多的，爽，拿得少的，丧。

不知道有多少人指望着拿年终奖这一笔收入作为“一根稻草”，寻摸着年底是不是可以下手买房了。

说到买房，每个人身边肯定少不了几个懂行的朋友。

有的人和你说，急什么急啊，福州房价会一直跌；有的人会和你说，“零门槛”落户后，福州房价是要涨了。

东一句，西一句，说什么的都有。说来说去，你自己也懵圈了：谁能告诉一条清晰的购房路径呢？

实话说吧，买房子这件事情，在福州根本就没有捷径可走！

特别是在福州，横盘都横两年了，那些一味唱多的，也不知道怎么想的，那些一味唱衰的，也是整天由着自己的性子来。

楼市分析，就好像是一个大染缸，从国际到国内，从国内到福州，很多人手里都拿着个棍子，一顿搅和，包括我自己，也是其中的一员。

上涨有上涨的逻辑，下跌有下跌的逻辑。

爱它，恨它，厌它……每个人一念之间的事儿，偏偏买房子又不能像吃快餐，中午吃什么，刷刷手机就能搞定。

买房子要掏空的是两个钱包、三个钱包、四个钱包、五个钱包、六个钱包……可能，还不够！

这是人生最重的一笔资产，不了解市场，瞎买怎么行！总得看啊，去实地看，去网上看，去自媒体上看……

看来看去，很多人信息看多了不是越来越明白，反而是筛选了一些看上去对自己有利的信息，这样的信息，别管是理性的还是感性的，他记得还特别牢，你稍微表示有异见，人家就炸毛。

这盘，我觉得香，你凭什么说它不好！那盘，我觉得不好，你凭什么说它好？

反正你们这些卖房子的和说房子的，都是套路，都是套路!

搞清楚核心需求很重要

从今年2月份至今，我至少服务了福州1000多组客户，当然很多人都是加了好友，前来咨询的。

八成有购房意向的客户，上来第一个问题就是：你觉得福州哪里的房子能买？

刚开始的时候，我会回问几句，比如说，你想看什么地段，你想买多大的房子，你总预算多少，首付多少……

这是购买逻辑里的标准问题，没搞清楚就推荐房源，就是扯淡。

后来我发现，很多人即便能说出这些答案，还是无法给他推荐他想要的房子。

是咱对市场了解得不够深入，还是福州房源有问题？福州就这么大点的城市，又不是北上广，有这么复杂吗？

后来的后来的后来，总算搞明白了。

很多购房者加了微信，隔着手机屏幕问问题的时候，根本没把自己最核心的需求讲出来。

你帮他推荐什么房源，都是在绕圈子。

打个不恰当的比方：

一个男人追女人，追了好几年都没追成，但女孩子并不拒绝和你约会、吃饭。

你换着花样表白都不成功，核心问题也许不是你表白的方式和时机不对，也许只因为人家心里嫌你家里太穷。你家里穷，和你本身无关，但可能是人家内心深处最在意的，又最不能和你明面儿说的。

后来的后来的后来，我也不和购房者泛泛而谈了。单刀直入，只问一个问题：你，就是你，买房子要解决什么问题？

此话一出，会出现两种情况：一是这TM有点涉及隐私，为什么要和你聊！一是打开了话匣子，越聊越深入，反而能很快找到匹配的房源。

给购房者提供答疑解惑，很多时候解决的不是房子的问题，而是心理的问题。

买房子的过程，很容易把“心魔”给召唤出来。

它明明在生活中是本着建设性的目的去做的一件事，结果很多家庭为此吵架，甚至离婚的都有。

房如人生啊，老铁们，你要的不是房子，你要的是一种生活！

合适自己的最好

在我接触的这1000多组客户里，什么样的人都有。最有意思的是这样的人，他一上来，问了几个问题，我帮他也提供了一些建议。

你猜怎么着？他反唇相讥：你这个干中介的，太坏了！

我本将心向明月，奈何明月照沟渠。且不说咱不是干中介的，哪怕是干房地产中介的又怎么了？坑你了？骗你了？还是让你蒙受了巨大的损失？

心里有阴影的人，是见不得阳光的，因为阴影里长满了苔藓，会见光死。

不过话说回来，恰恰是因为这样人的存在，更加激发了叔的动力。

这个动力来源于我的执念：“拿什么拯救你，带有偏见的购房者！”

楼市如此，房价如此，福州如此，口袋里的购房款如此。心态失衡的时候，最好别去买房子，因为如果你对楼市的理解都偏颇了，能找到满意的房子才见了鬼！

特别喜欢一个群友，他也曾经问了我很多问题，直到有一天，来我这里喝茶深聊，才说出购房实情：

其实他买房还是有核心需求的：

以福州一中（初中部）为中心方圆5公里范围内、2010年以后房源，有电梯的、130平以上的房子、总价在XXX万以内。

限定了距离，限定了房源属性，限定了价格。他自己对标到了棠悦山南。问我这个盘怎么样？

要知道，这个范围主要在鼓楼和鼓楼边上，这里“老破小”和“老破大”扎堆，2010年以后，没几个合适他的社区。

我也把需求给了几个做中介的朋友，中介反馈回来一堆信息，都没办法满足这些条件。所以棠悦山南确实很合适。

还有个朋友推荐过来的朋友，直接问我：万科金域时代这个盘能不能买？

我就问他买房的目的是什么，他说孩子在大学城工作，给孩子买房解决住的问题。

基于此，我提出的思路是，万科金域时代对于他，不是能不能买的问题，是合适不合适的问题。

一个在大学城工作的人，住在万科金域时代，这上下班每天要多折腾。如果是在福州火车站工作，那可以考虑。

哪怕万科金域时代容积率没有那么高，哪怕没有因为种种原因产权严重缩水，这盘都不适合他。

最后建议他看看大学城周边的房子再说。

买房子，不要听别人怎么说，自己觉得合适，觉得香就好，在福州楼市的当下，也别惦记着买房子有多大的回报率。

刚需刚改，什么时候上车都不会错。因为刚性需求，你等不起。

在当下的福州楼市买房，保值思维比增值思维更靠谱。

一知半解很容易掉坑里

福州楼市，目前处在相对理性的水平。对购房者来说，分析房产购买逻辑也应该是理性的。

理性购房，个人认为要做到以下几点：

首先，要看懂福州城市发展脉络。福州这个城市，向东向南发展的格局是不会变的，政策的最大红利在东部。

虽然现在东部的现实情况并没有那么理想，如果不怕等时间的话，跟着政府规划，向东置业大概率没错。

这就是为什么很多人问闽越水镇这个项目能不能买？我一般直接回答他：你跑到竹岐的乡下去干什么？别看很多人说它好，你去问问有多少人是当地的拆迁户。

看着房价便宜，难道没看出来是个深坑？

特别是苏洋村地铁站附近，国贸和金地开盘后，谁还买在5公里之外的闽越水镇！

当然有些人也会说什么闽侯升区，以及福州西的一些政策利好。

不否认福州西发展也有前景，问题是，要看这规划是什么级别的，你一个普通购房者，别把鸡毛当令箭。

其次要看得懂去化率。去化率是一把双刃剑，去化率高，开发商说热销，去化率低，媒体说这盘很少人买。

做地产的人，大家心里都明白，去化率是个变量，和这个楼盘拿证套数，推盘节奏有关。

假设一个楼盘，本期推售两栋楼，共100套房源，卖了100套，去化率就是100%。与此同时，另一个楼盘推售四栋楼，200套房源，卖了150套，去化率就是75%。

你说哪个楼盘卖得好？

看得懂去化率，根据自己实际情况。参考去化率，再决定买不买这个楼盘才是王道。

别道听途说，但也别不在意去化率，去化率检验的是房地产营销人员的销售技巧，也能反映楼盘的热度，但不是你买房最大的参考值。

比如你看到万科金域时代说去化率很高，那是前期500多套房子的销售成绩，后面还有七八百套房源还没卖呢。

这里只是拿它举个例子，我对这个楼盘没有仇没有怨。

第三是抽丝剥茧看推广。每个楼盘项目在开盘前后都会做大量的推广。户外、活动、媒体上都会有铺天盖地的信息。

基本上各种华丽丽的的词汇都会走几遍。看这些推广的时候，要学会“划段落大意”。

简单说，就是把所有关于这个楼盘高大上的形容词去掉，然后你看到的是什么就是它本来应该有的样子。

这才是一个项目走不走心的所在。

说实话，多少有点反策划意识。讲真，哪怕是我在写文章的时候，也讲究包装，但我很讨厌华丽丽的语句，特别是那些放之四海而皆准的词语，这种词语看多了，会反胃。

项目包装是营销的手法，很正常。但购房者更应该注重项目自身的价值，也就是它的干货。

政策影响要结合实际多角度分析

最近这段时间，福州的很多政策都和楼市有关。

比如说“十四五”规划里的一些信息，比如说“零门槛”落户，比如说土拍的火热等，都被说是楼市的利好。

遇到这样的信息，我一般先打个问号再去求证。

解读政府出来的文件，要有大格局，在“房住不炒”的前提下，没有谁有勇气逾越这条红线。

所以外面有些媒体喊出来说福州“救市”的言论，看看就好。克而瑞最新的数据显示，福州楼市存量住宅整体上涨，但中心、金山、会展、西区板块去化周期均在10个月以下，处于较安全的板块。

尤其是中心板块，库存大，去化周期也仅仅有6.5个月，出现供不应求现象。

看懂了吧，库存量虽然大，但福州市中心，特别是二环内的房源，基本还是先下手为上策的。

楼市热度不均衡，别被不好卖的地段库存麻痹了思想，指望房价跌下来。换句话说，好房源还是在涨价的。

还有“零门槛”落户政策。也是还没有细节出来，楼市价格有异动很正常。别急，福州一边“零门槛”落户，一边大力发展租赁市场，这就是一种平衡之术。

看政策利好还是利空，都要结合实际情况。

一个城市的楼市是由综合性因素决定的，多掌握一些房地产知识，经济学、社会学、心理学常识，甚至你还要知道一些行政管理学常识，很多问题也就能看开了。

老子《道德经》第六十章说“治大国，若烹小鲜。”

看福州楼市，也跟炒菜似的，要精心。围绕房子能不能买这个问题，要准备各种“调料”。不能过头，也不能缺位。